ascolta l’intervista completa a cura di Beppe Tuoto su Ciesse Radio Canarie
Reperire un immobile, un terreno edificabile o un’opportunità di sviluppo nelle Isole Canarie è certamente il punto di partenza; ma è la struttura, soprattutto fiscale, dell’operazione a determinarne realmente l’efficienza.
Immobili, terreni destinati a nuove edificazioni e opportunità di sviluppo rappresentano il punto di partenza di molte operazioni immobiliari nelle Isole Canarie.
Individuare l’opportunità giusta è importante. Ma non basta.
Quando l’investimento assume una dimensione imprenditoriale, e soprattutto quando viene realizzato attraverso una società di nuova costituzione, entrano in gioco variabili che possono incidere in maniera significativa sul risultato complessivo dell’operazione.
Tra queste, la pianificazione fiscale assume un ruolo centrale.
Società immobiliare alle Canarie: fiscalità e pianificazione
Una parte importante dell’operazione si gioca prima dell’investimento.
Alle Canarie esistono strumenti che, quando correttamente applicati e coordinati con la struttura societaria, possono migliorare sensibilmente l’efficienza di un progetto imprenditoriale.
Per una NewCo che eserciti effettivamente un’attività economica, un primo elemento di interesse può essere rappresentato dall’aliquota del 15% dell’Impuesto sobre Sociedades, applicabile, quando ricorrono i requisiti previsti, nel primo periodo fiscale con base imponibile positiva e nel successivo.
A questo si aggiungono gli strumenti specifici previsti dal Régimen Económico y Fiscal de Canarias – REF.
Ed è proprio dalla combinazione fra struttura societaria, attività esercitata, fiscalità e strategia d’investimento che possono emergere opportunità decisamente più interessanti rispetto alla semplice acquisizione dell’asset.
Anche il quadro fiscale già previsto per il periodo 2027–2029 introduce ulteriori elementi da considerare in funzione delle dimensioni, del fatturato e dell’evoluzione della società. La normativa vigente distingue infatti fra differenti tipologie di impresa e prevede aliquote specifiche per determinate fasce dimensionali.
Ma il punto non è inseguire la singola aliquota.
Il punto è costruire un percorso fiscale coerente con il progetto e con gli investimenti che la società intende realizzare.
RIC: quando la fiscalità può diventare capacità di reinvestimento
Tra gli strumenti più significativi del REF troviamo la Reserva para Inversiones en Canarias – RIC.
Quando ricorrono le condizioni previste dalla normativa, la RIC consente di ottenere una riduzione della base imponibile attraverso la destinazione alla riserva di una parte degli utili non distribuiti prodotti dalle realtà che generano reddito ubicate nelle Canarie, fino al limite previsto del 90%.
Per un’impresa che intende continuare a investire, questo apre scenari particolarmente interessanti.
Ma è anche qui che occorre evitare le semplificazioni.
Sapere che la RIC esiste non significa sapere come utilizzarla correttamente.
Attività della società, provenienza degli utili, caratteristiche degli investimenti, tempistiche e sviluppo futuro dell’operazione devono essere valutati insieme.
È precisamente per questo motivo che la fiscalità non dovrebbe essere affrontata quando l’investimento è già stato realizzato.
Dovrebbe essere parte della progettazione dell’operazione fin dall’inizio.
Alle Canarie gli strumenti esistono.
Il vero vantaggio sta nel sapere quali utilizzare e come coordinarli correttamente.
Terreni edificabili e nuove costruzioni alle Canarie
Questo approccio assume ancora maggiore rilevanza nel caso di terreni destinati a nuove edificazioni, sviluppo di promozioni immobiliari, riqualificazione o valorizzazione di asset.
In questi casi la società non rappresenta semplicemente il soggetto che acquista un bene.
Diventa il veicolo attraverso il quale vengono organizzati acquisizione, investimento, sviluppo, fiscalità, reinvestimento e successiva commercializzazione dell’operazione.
Ecco perché è prima dell’acquisizione che dovrebbe essere individuata la struttura più coerente con gli obiettivi del progetto.
Due operazioni immobiliari apparentemente simili possono infatti produrre risultati molto differenti.
La differenza può iniziare da come vengono strutturate prima dell’investimento.
Operazioni immobiliari alle Canarie: partner, investitori e capitale
Quando aumenta la dimensione dell’operazione entra inevitabilmente in gioco un’altra variabile: il capitale.
Non necessariamente un progetto deve essere sviluppato esclusivamente attraverso risorse proprie.
Quando caratteristiche, struttura e prospettive dell’operazione lo consentono, può essere valutato il coinvolgimento di partner industriali, co-investitori o interlocutori finanziari.
InfoCanarie può quindi affiancare, per progetti selezionati, alla ricerca dell’opportunità immobiliare anche l’individuazione di possibili partner, investitori o fonti di finanziamento interessati a valutare l’operazione.
Naturalmente, reperire capitale non sostituisce la qualità del progetto.
Prima viene l’operazione. Poi vengono individuati gli interlocutori più adeguati a svilupparla.
Reperire l’opportunità è soltanto il primo passo.
Selezionare e proporre soluzioni d’investimento immobiliare (immobili, terreni edificabili, nuove costruzioni e opportunità di sviluppo) alle Canarie è parte del nostro lavoro.
Ma non è ciò che, da solo, determina la qualità di un investimento.
Il vero valore aggiunto consiste nel poter guardare all’operazione nel suo insieme, valutando preventivamente struttura societaria, fiscalità, possibile utilizzo degli strumenti del REF, capacità di reinvestimento e, quando necessario, accesso a partner e capitali.
È questo l’approccio che adottiamo quando un investimento immobiliare assume una vera dimensione imprenditoriale.
Perché alle Canarie si può fare molto.
Ma la differenza sta nel sapere come farlo, quando farlo e con quali strumenti.
di
Fabio Chinellato
Amministratore Unico di
“InfoCanarie Promotion and Consulting”
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InfoCanarie. Dal 1999, soluzioni, consulenza strategica e servizi per investimenti immobiliari, business e progetti imprenditoriali nelle Isole Canarie.
