BOC (Bollettino Ufficiale delle Canarie) LEY 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas
PRINCIPALI DIFFERENZE TRA LA NORMATIVA PRECEDENTE (DECRETO 113/2015)
E LA NUOVA LEGGE 6/2025
APPROCCIO GENERALE:
Decreto 113/2015: Promozione e regolamentazione dell’attività turistica.
Legge 6/2025: Pianificazione e contenimento urbano. Priorità al diritto all’abitazione e alla sostenibilità.
NUOVE LICENZE:
Decreto 113/2015: Consentite su quasi tutti i terreni residenziali (salvo ove espressamente vietato dalle autorità locali).
Legge 6/2025: Moratoria di fatto: nuove licenze sono vietate fino a quando i comuni non adegueranno i loro regolamenti urbanistici (periodo di 5 anni).
GIURISDIZIONE:
Decreto 113/2015: Principalmente legata al turismo (Consigli/Governo insulare).
Legge 6/2025: Municipale: i comuni decidono dove, quanti e come.
LIMITI QUANTITATIVI:
Decreto 113/2015: Non esistevano limiti generali.
Legge 6/2025: Limite 90/10: Massimo il 10% della superficie edificabile residenziale per uso turistico (20% nelle Isole Verdi: La Palma, Gomera, El Hierro).
NUOVE ABITAZIONI:
Decreto 113/2015: Possono essere utilizzate per affitti turistici fin dal primo giorno.
Legge 6/2025: Regola dei 10 anni: Le abitazioni di nuova costruzione devono essere utilizzate a fini residenziali per almeno 10 anni prima di poter essere utilizzate per affitti turistici.
TIPOLOGIA:
Decreto 113/2015: Consentito in edifici residenziali e unifamiliari.
Legge 6/2025: Divieto di “Pseudo-hotel”: Sono vietati interi edifici residenziali utilizzati a fini turistici da un singolo operatore.
REQUISITI TECNICI:
Decreto 113/2015: di base (dotazioni minime).
Legge 6/2025: Più rigorosi: Efficienza energetica (Certificato C o B), accessibilità, punti di ricarica per veicoli elettrici, ecc.
EDIFICI UFFICIALMENTE PROTETTI (VPO):
Decreto 113/2015: Ambiguo in alcuni casi.
Legge 6/2025: Divieto totale: Gli alloggi ufficialmente protetti non possono essere utilizzati a fini turistici in nessuna circostanza.
REGIME TRANSITORIO
A) Immobile con licenza legale PRIMA dell’entrata in vigore
Se l’abitazione era già legalmente registrata nel Registro Generale del Turismo ai sensi del Decreto 113/2015:
> Consolidamento: Possono continuare l’attività. Non perdono automaticamente la licenza.
> Regime di “Uso Turistico Consolidato”: I proprietari hanno un periodo di tempo (generalmente 6 mesi, anche se ci sono sfumature a seconda dei casi) per presentare una Dichiarazione di Responsabilità al Consiglio Insulare o al Municipio richiedendo il consolidamento di tale uso. Devono dimostrare di aver rispettato le normative precedenti.
> Adeguamento Tecnico: Avranno un periodo di tempo (solitamente 5 anni) per adattare le loro abitazioni ai nuovi requisiti tecnici (efficienza energetica, accessibilità, ecc.), a meno che ciò non sia tecnicamente impossibile (nel qual caso sono previste esenzioni limitate).
B) Domande in sospeso – presentate ma non evase
Le domande presentate prima dell’entrata in vigore (prima del 13 dicembre) saranno elaborate secondo la normativa precedente (Decreto 113/2015).
Se la domanda presentava difetti sanabili, viene concesso un periodo di grazia. Tuttavia, se la domanda viene respinta, la nuova domanda rientrerebbe nella Legge 6/2025 (e quindi nella moratoria).
C) Incentivi per gli affitti a lungo termine
La legge introduce un meccanismo interessante:
Se un proprietario decide di trasferire la propria casa vacanze sul mercato degli affitti residenziali a lungo termine per un certo periodo, gli viene concesso il diritto di tornare ad uso turistico in futuro a condizioni vantaggiose o con periodi di consolidamento prolungati.
CONCLUSIONI
1) NUOVI INVESTITORI: il mercato è chiuso a breve termine. Non si possono registrare nuove Viviendas finché i comuni non intervengono (questo potrebbe richiedere anni).
2) PROPRIETARI ATTUALI: hanno un “tesoro”. La loro licenza vale oro perché l’offerta è bloccata. Ma hanno degli obblighi: devono presentare la dichiarazione di consolidamento e verificare se necessitano di interventi di efficientamento energetico.
3) ASSOCIAZIONI DI PROPRIETARI DI CASA: il condominio acquisisce maggiore potere. Se vietano l’attività nei loro statuti, la nuova legge rafforza tale divieto.
Avvocato Cesare Parantela
©Riproduzione riservata
–
BOC LEY 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas
